Процедура покупки недвижимости в Болгарии

Процесс покупки недвижимости в Болгарии несложен и выглядит следующим образом.

1. Первый и важный этап при покупке недвижимости — определить цель покупки. Одно дело когда Вы покупаете недвижимость в Болгарии с целью инвестиции, другое – для отдыха или постоянного проживания. Выбирая недвижимость в Болгарии, надо помнить, что цена недвижимости зависит не только от качества самого объекта, но и от месторасположения объекта, предлагаемых удобств, инфраструктуры и т.д.

Свое сотрудничество с клиентом Dreamhome начинает с детального обсуждения целей покупки, желаемых характеристик объекта недвижимости или бизнеса, если это инвестиции — планируемый уровень прибыли, возможность использования кредита и др.

На нашем сайте www.dreamhome-bg.ru Вашему вниманию предложен широкий выбор недвижимости, описание, фотографии, цены и планировки помещений для предварительного ознакомления с заинтересовавшими Вас вариантами, но это далеко не все объекты, которые мы можем Вам предложить в Болгарии. Даже если в нашем сайте Вы не нашли подходящего предложения, свяжитесь с нами по телефону, электронной почте или скайпу и мы подберем для Вас лучшие варианты. Все наши предложения проходят тщательную юридическую проверку, поэтому в их „чистоте” Вы можете не сомневаться.

2. Организация смотрового тура
На протяжении многих лет работы с клиентами, компания “Дрийм Хоум” убедилась, что самым лучшим способом купить недвижимость для клиента, является ознакомительная поездка, которая тщательно планируется и организовывается индивидуально, согласно пожеланиям и предпочтениям каждого клиента.
 

Мы предлагаем Вам четырехдневную поездку в Болгарию, с целью ознакомления с различными объектами и районами, в которых Вы хотели бы приобрести недвижимость. Это поможет Вам сориентироваться в незнакомой стране и ощутить местный колорит. Наши сотрудники детально спланируют и организуют для Вас весь маршрут, во время которого Вам будут предложены к показу первоклассные апартаменты и комплексы.

Наша задача, предоставить Вам полную и ясную картину ситуации на рынке недвижимостью в стране, дать Вам возможность прочувствовать дух и быт Болгарии, ее перспективу и направление развития. Показать наибольшее количество недвижимости, отвечающей Вашим требованиям.
 

После того как Вы выберите удобное для Вас время приезда, мы Вам забронируем место в в комфортабельной гостинице 3 звезды и Вышлем подтверждения резервации, на основе которой Вы сможете открыть визу в Болгарию. Также мы Вам поможем в покупке авиабилетов. В Болгарии Вас встретят наши представители, помогут с размещением и далее проведут  осмотры объектов недвижимости в соответствии с Вашими пожеланиями.

3. Бронирование недвижимости
После выбора объекта, вносится задаток в размере около 2000 евро. Только тогда объект снимается с продажи и закрепляется за клиентом сроком до 30-и дней. Бронировочный сбор (задаток) не возвращается, он входит в стоимость приобретаемой Вами недвижимости.  

4. Подготовка и подписание Предварительного договора
В течение срока бронирования между покупателем и застройщиком подписывается Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Предварительный договор представляет собой юридический документ. В нем оговариваются важные условия, которые позже переносятся в окончательный договор – Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта, его стоимость, условия, сроки и график оплаты, описание сторон договора, ответственность сторон, гарантии и санкции. Для строящегося жилья уточняется срок сдачи объекта в эксплуатацию.

После подписания предварительного договора у Вас есть обычно месяц для оплаты первого взноса, который составляет 30-40% стоимости объекта. Сумма переводится на банковский счет застройщика или наличными в зависимости от формы платежа, оговоренной в договоре.

При желании стороны могут не заключать Предварительный договор, а сразу подписать Основной договор (Нотариальный акт). Это актуально, когда покупатель сразу готов заплатить полную стоимость объекта.

5. Подписание Основного договора
После внесения 100% платы по договору и выполнения всех остальныйх условий договора стороны подписывают нотариальный акт, который и является документом на право собственности. Нотариальный Акт подписывается сторонами и заверяется нотариусом, в районе действия которого расположен объекта недвижимости. Для оформления недвижимости в Болгарии покупатель – как иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при оформление недвижимост на юридическое лицо – Протокол из общего собрания всех содружников юридического лица, где принято решение купить недвижимост от имени и за счет данного юридического лица. Нотариус как независимый орган проверяет все документы предоставленные сторонами по сделки и после этого подписывает нотариальный акт купли-продажи.

При подписании нотариального акта вносится государственный сбор – налог на приобретение недвижимого имущество в зависимости от его местонахождения, так как каждый муниципалитет опроделяет сам этот налог, он может быть от 2% - 4 % от цены сделки, нотариальные тарифы (по таблице нотариуса, % в зависимости от продажной стоимости объекта недвижимости или от налоговой оценке, если она выше, чем продажная стоимость), а также другие сборы (в целом не более 5-8% от оценки недвижимости).


6. Регистрация и оформление права собственности
После того как нотариальный акт получен, покупатель обязан в течение 2-х месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта и в Агенство по Кадастр.

Также покупатель-иностранец должен зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент статистики Болгарии), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код. После регистрации Вам выдадут уникальный ЕИН (единый идентификационный номер), с этим номером вы должны каждый год оплачивать налог на недвижимость в соответсвующем муниципалитетом. На всех этих этапах Вам помогут наши консультанты и юристы. 

Особенности приобретения строящегося жилья
Если Вы покупаете строящееся жилье, то обязательно проверьте наличие следующих документов у продавца:

• договор о покупке земли;
• разрешения на строительство;
• архитектурные планы
   

В Болгарии покупка строящегося жилья очень распространена. В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца.

После приемки объекта государственной комиссией. После этого оформляется владение объекта в собственность по описанным выше образом перед Нотариусом. Таким образом юридически Покупатель становится собственником строящегося жилья.


Покупка земельных участков
Продавать землю иностранным физическим лицам в Болгарии запрещено – можно только арендовать. Поэтому если покупатель – частное лицо, то участок под домом, также придется брать в аренду. В любом случае, если вы покупаете дом с участком, лучше и проще образовать юридическое лицо и покупать все сразу с землей.

На покупку земли будет заключен отдельный договор, но его положения и процедура его заключения аналогичны договору о покупке квартиры или дома. Разница будет в том, что договор заключается на фирму, а не на частное лицо. Землю также можно купить удаленно, даже не выезжая в Болгарию, а действуя через доверенных лиц, агентов или юристов.

Вся земля в Болгарии делится на два типа: на находящуюся в так называемой регуляции и находящуюся не в регуляции. «В регуляции» означает, что участок включен в план развития конкретного населенного пункта и принят план застройки. Если земля «не в регуляции», т.е. находится в районе, не имеющем утвержденного плана застройки или задействована в сельскохозяйственной деятельности, то на ней без разрешения строить нельзя. Для его получения нужно обратиться к местной администрации.

Перевод сельских угодий в регуляцию – процедура длительная и зачастую дорогая, иногда она достигает полутора-двух лет. Сроки и стоимость зависят от категории земли: если земля благоприятна для сельского хозяйства, то есть вариант, что местные власти вообще откажутся ее переводить в регуляцию. Если категория земли не благоприятна для сельского хозяйства, то процедура перевода ее в регуляцию окажется быстрой и дешевой.

Строительство дома даже на земле в регуляции потребует специального разрешения властей. При постройке частного дома проблем с разрешением быть не должно. При этом, несмотря на то что земля принадлежит фирме, строительство дома можно оформить на физическое лицо.